Verdivurdering av eiendomsselskap og næringseiendom

Vi har tidligere skrevet en artikkel som omhandler verdivurdering av virksomheter. I denne artikkelen vil vi se nærmere på verdivurdering av eiendomsselskaper og næringseiendom. På samme måte som når man vurderer verdien av en virksomhet, finnes det flere etablerte metoder for å komme fram til en verdi på et eiendomsselskap og næringseiendom. Samtidig er ikke verdivurdering noe man nødvendigvis kan gjøre på samme måte hver gang. Dette kan skyldes endrede forutsetninger, særlige forhold som må hensyntas og/eller endrede markedsforhold. Verdivurdering av eiendommer og eiendomsselskaper er en kompleks prosess hvor flere faktorer må hensyntas, noen eksempler er:

1.      Lokasjon: Beliggenhet og tilgjengelighet er viktige faktorer som påvirker verdien av eiendommer. Tilgang til nærliggende fasiliteter, bysentre og boligfelt er typiske forhold som har stor innvirkning på en eiendoms verdi.

2.      Tilstand og kvalitet: Eiendommens generelle tilstand, kvaliteten på de byggematerialene som er benyttet og hvor godt eiendommen er vedlikeholdt påvirker verdien. Dersom eiendommen har store oppgraderings- eller moderniseringsbehov spiller også dette inn på verdien av eiendommen.

3.      Markedsforhold: Økonomiske og markedsmessige forhold spiller også inn på verdien av en eiendom. Rentebetingelser på lån, tilbud og etterspørsel i eiendomsmarkedet og den generelle økonomiske situasjonen er alle forhold som kan ha stor innvirkning på verdien av et eiendomsselskap.

4.      Inntektsstrømmer: En fremstilling av hvordan eiendommen genererer inntekter er viktig for å kunne si noe om hva en næringseiendom er verdt. Når man vurderer verdien av et eiendomsselskap er det viktig å ta hensyn til både nåværende og fremtidig potensiell inntjening fra eiendommen. Eventuelle Ikke-utleide arealer på eiendommen er også noe som må hensyntas.

5.      Regulatoriske forhold: Lover, reguleringer og skattemessige forhold er også faktorer som kan påvirke verdien av en næringseiendom. Eksempler på endrede regulatoriske forhold kan være endringer i eiendomsskatt og krav til arealbruk.

6.      Fremtidig potensial: Potensialet for fremtidig utvikling eller endringer i eiendommens nærområde kan også påvirke verdien av eiendommen. Når man vurderer en eiendoms fremtidige potensial er det viktig å se eiendommen i en større kontekst og analysere langsiktige trender, økonomisk vekst i og eventuelle utbyggingsplaner i nærområdet.

Det finnes flere metoder å benytte seg av ved verdivurdering av eiendomsselskaper. To av de mest benyttede er nettokapitaliseringsmetoden og kontantstrømanalyse:

-        Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og angitte direkteavkastning (yield). Man benytter gjerne observerte yieldverdier for sammenlignbare eiendommer i sammenlignbare områder og markeder. Fastsettelse av yield vil variere med attraktiviteten på eiendommen. Netto inntektsoverskudd beregnes vanligvis ved å ta utgangspunkt i årlig utleieinntekt fratrukket normale eierkostnader.

-        Kontantstrømanalyse, eller diskontert kontantstrøm (DCF) er også en mye brukt metode ved verdivurdering av eiendomsselskaper. Denne metoden innebærer at man estimerer den fremtidige kontantstrøm for en eksplisitt periode, typisk fem til ti år. Deretter beregner man det som betegnes som et normalår hvor selskapet antas å ha stabilisert sine inntekter og funnet en optimal kapitalstruktur. Normalåret anses å være et gjennomsnittlig år til evigvarende tid hvor terminalverdien av selskapet beregnes og diskonteres til dagens verdi.

I tillegg til disse å benytte disse etablerte verdivurderingsmetodene analyserer man gjerne sammenlignbare salg ved verdivurdering av eiendommer. Sammenlignbare eiendommer som nylig er solgt brukes ofte som referanse som hjelp i å fastsette en eiendoms verdi. Ved sammenligning av to eller flere eiendommer er det viktig at man justerer for forskjeller mellom eiendommene.

Vi har god erfaring med verdivurdering av næringseiendom og eiendomsselskaper ved salg av virksomhet, ekspropriasjon, endret eierstruktur og generasjonsskifte, eller for kontakt inn mot bank. Dersom du har behov for verdivurdering av en næringseiendom eller eiendomsportefølje kan vi i Sensacon hjelpe deg med å synliggjøre dine verdier. Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat!